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| 利率% | ||
|---|---|---|
| 印度 | 6.7 | |
| 巴西 | 9.25 | |
| 中国 | 4.6~5.20 | |
| 美国 | 3.15 | |
| 韩国 | 2.47 | |
| 中国香港 | 2.25 | |
| 中国台湾 | 1.82 | |
| 德国 | 1.78 | |
| 英国 | 1.45 | |
| 日本 | 1.1 | |
| 丹麦 | -0.45% |
房贷利率跟国家发展水平呈反比，经济越发达，房贷利率越低；（房地产价值越高？）
作者：欧亨利
链接：https://www.zhihu.com/question/518011120/answer/2435101797
来源：知乎
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房贷是银行贷给你的，那银行自己也有融资成本和风险成本，本身银行融资少说就2-3个点，到你身上加个运营成本和风险成本之类，以及必要的利润，不就5了吗？
西方发达国家房贷利率比较低主要是因为银行融资成本非常低。想想看，很多时候银行融资成本都几乎为0，因为联邦基金利率往往都在零左右徘徊，那到消费者手里其实主要还是风险，流动性，运营和利润一类的成本。
那问题又来了，为什么西方发达国家融资利率非常低？因为一个国家的总体利率水平和名义经济增长率息息相关，而发达国家经济增长率近几年来都非常低。经济增长率包括实际的经济增长率和通货膨胀率。银行贷款本质上是金融资本，它再剥削也不能比资本创造出来的利润大，所以如果资本创造出来的新生财富本来就不多，银行资本也攫取不了太多油水，利率自然就会偏低。
另外一个变量是通货膨胀率，通胀率越高，名义增长率越高，同时投资者避险需求大，固收投资的吸引力变低，利率自然会变高。今年大家也看到了，随着疫情供应链俄乌冲突爆发，全球通胀都有加速上行趋势，连日德的万年负利率长期国债都开始转正了。通胀驱动的利率上升往往是危险的，因为实际经济并没有增长，然而企业的融资负担变重了，金融市场就有了风险。
那如果利率水平和经济增长率不匹配会怎么样？如果利率水平高于经济增长率，也就是能赚钱的投资机会相对较少的情况，大部分人就不会愿意贷款投资，因为挣的钱还不够交利息的。现有的实体企业也会活受罪，因为利息成本太高了，被利息压垮最终就会暴雷。当愿意出借资金的规模大于愿意借入资金的规模时，出资人自然会想要下调利率水平，不然钱烂在手里也没用。所以这个时候利率会有一个自然下行的趋势。
如果利率水平低于经济增长率，也就是有利可图的投资机会太多了，就会有更多的人愿意贷款投资，经济会有过热风险。但因为愿意借入资金的规模太大，出资人显得比较少，他们肯定会愿意抬高利率（加价），这个时候利率会有自然上升的压力。
很多时候，经济周期形成的原因，就是在经济扩张时期，利率也水涨船高。但随着一些突发黑天鹅事件的爆发，经济突然进入短期萧条，高利率会进一步雪上加霜，造成更加长期的萧条。所以央行会在经济萧条时期人为降低利率，实际上是起到一个加速出清的作用，避免经济硬着陆。但在实践中央行干预经常落后曲线，把利率调得太低，经济表现过热，然后突然又提高利率，导致萧条提前出现。
所以长期来看，宏观来看，一个国家的整体利率水平一定是跟着名义经济增长率走的。房贷利率作为利率的一种表现形式，也符合这个规律。中国属于新兴市场发展中国家，目前的经济增长率还是要高于发达国家的，因此房贷利率自然也会更高。
假设中国目前的经济增长率是5-6%（我意思是假设），而如果包括房贷利率在内的整体利率水平调低到2-3%左右，这叫极度扩张性的货币政策，因为如果由市场力量自行调节，利率水平应该和经济增速差不多，在这个基础上利率再往下压需要人为注入大量流动性。我知道大部分人在这个利率水平依然买不起房，但这种时候月供是最不需要考虑的问题了，因为包括房价在内的各种资产价格在这种情况下会不受控制地大幅上涨。。然后利率会因为通货膨胀的影响而重新上升。
所以，房价高不高是另外一个问题。硬要说的话，房贷利率越高，房价实际上应该偏低。但利率毕竟不是决定房价的唯一因素，别的更重要的因素不在本文的讨论范围之内。